제주휴대폰성지MBK파트너스가 홈플러스에 대한 법정관리(기업회생절차)를 신청하면서 시장의 공포가 홈플러스의 '세일앤리스백(매각 후 재임대)' 점포까지 번지고 있다. MBK파트너스와 홈플러스측은 법정관리와 상관없이 정상 운영이라고 하지만 기존 유동화 자산에 대한 안전장치, 운영사의 스페셜 시츄에이션(SS)으로 인한 자산 밸류에이션(가치) 하락에 적극적으로 대응하는 태도가 필요하다는 지적이 나온다. 5일 투자은행(IB) 업계에 따르면 이지스일반사모부동산투자신탁13호의 홈플러스 동수원·서울 금천·서울 영등포·부산 센텀시티 점포를 담보로한 선순위 대출 규모는 5800억원이다. 2002년 8월 설정, 오는 8월 5일이 대출 만기이자 원금 상환기일이다. 4일 홈플러스의 법정관리 신청이 이뤄진 것을 고려하면 법원의 조정 등이 복잡한데 만기가 5개월 밖에 안남은 셈이다. 펀드의 대주단에 대한 차기 이자 지급일은 5월 7일이다. 이자 유보분을 고려하면 정상적인 지급이 이 때는 이뤄질 수 있다. 홈플러스의 법정관리로 공익채권, 상거래채권을 제외한 점포 임대료 채권채무가 당분간 동결되면 임차료를 못 낼 수 있고, 이 상황에서 펀드는 이자를 대주단에 낼 수 없어 EOD(기한이익상실)가 발동한다. 대출 약정서에 따르면 법정관리 인가시 임대인(펀드 신탁업자 KB국민은행)은 대주단의 사전 승인을 받아 홈플러스의 임차인 지위를 박탈하기 위한 계약해제를 검토할 수 있다. 이들 점포에 대한 홈플러스의 가중평균 잔여 임대기간(WALE)은 약 2.5년으로 전해졌다. 이 펀드의 집합투자업자인 이지스자산운용은 부동산펀드의 수익증권을 거래하는 쉐어딜(share deal)로 2022년 지메이코리아 컨소시엄에 홈플러스 동수원·서울 금천·서울 영등포·부산 센텀시티 점포를 매각한 바 있다. 9417억원 규모로 파악된다. 당시 롯데건설이 신용보강을 제공했던 것으로 알려졌다. 당시 론(대출)의 LTV(담보대출비율)는 56% 수준였다. 대주단은 하나은행 1000억원, 98개 단위신협 1000억원, 우리은행 800억원, 대구은행 450억원 등이다. 고정 트랜치(순위)의 대출금리는 연 3.8%다. 변동 트랜치는 CD(양도성예금증서)금리+184bp(1bp=0.01%)로 현재 약 4.7% 수준이다. 앞서 홈플러스는 지난 2월 국민연금(5000억원 투자) 등 상환전환우선주(2024년 11월 말 가결산 기준 잔액 약 1조1000억원)의 상환조건을 변경하면서 부채로 계상돼 있던 상환전환우선주(RCPS)가 자본으로 전환했다. 통상 RCPS는 투자자에 대한 상환권 조건이 있어 부채로 본다. 이런 조치에도 실질적인 재무부담 감축 효과는 크지 않았고 한국기업평가와 한국신용평가는 지난 2월 말 홈플러스의 기업어음 및 전자단기사채(단기) 신용등급을 'A30'에서 'A3-'로 하향조정했다. 단기물인 CP 신용등급 A3- 수준은 장기 회사채 BBB- 수준과 동일하게 평가된다. BBB-는 정크본드(BB+) 직전에 해당하는 신용도로 채권 시장에서 기관투자자들도 꺼리는 수준이다. 4일 한국기업평가는 홈플러스의 단기 신용등급을 'A3-'에서 투기등급이 'D'로 강등키도 했다. 한기평은 홈플러스는 금융 채무의 적기 상환 훼손으로 채무 불이행 상태에 돌입한 것으로 봤다. 서민호 한국신용평가 수석애널리스트는 "홈플러스는 2024년 3월 토지 재평가를 통해 약 8900억원 규모로 자본을 확대했지만 부채비율은 2023년 2월 말 944.0%→2024년 2월 말 3211.7%→2024년 11월 말 가결산 기준 1408.6%로 열위한 수준"이라며 "현금창출력 대비 순차입금 규모가 매우 과중하다. 순차입금/EBITDA가 20.3배다. 자금 조달의 일환으로 활용하고 있는 기업구매카드 유동화 등을 감안하면 실질 재무부담은 재무제표 상 수치를 상회한다"고 말했다. 한편, 한국평가데이터에 따르면 홈플러스에 대한 전체 금융권의 위험 노출액(익스포져)은 2월 말 기준 1조4462억원이다. 메리츠증권, 메리츠화재, 메리츠캐피탈 등 메리츠금융그룹 3사의 익스포져는 1조2167억원에 달한다.